Kentsel Dönüşüm Süreci ve Malik Hakları

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, deprem riski taşıyan yapıların dönüşümünü hızlandırmak amacıyla maliklerin mülkiyet hakkına önemli sınırlamalar getirir. 4 Şubat 2026 tarihinde yürürlüğe giren yönetmelik değişikliğiyle süreç daha da hızlandırılmıştır. Bu rehber, kentsel dönüşüm sürecinin işleyişini, malik ve kiracı haklarını, muhalif malikin payının akıbetini ve uygulamada sık karşılaşılan hataları özetlemektedir.

1. Kapsam: Riskli Yapı, Riskli Alan, Rezerv Yapı Alanı

Kentsel dönüşüm uygulaması, üç farklı statüde yürütülebilir: teknik olarak riskli bulunan tek bir yapı (‘riskli yapı’), Bakanlıkça ilan edilen geniş ölçekli bir bölge (‘riskli alan’) veya yeni yerleşim için ayrılan alan (‘rezerv yapı alanı’). Güncel düzenlemeyle artık yalnızca boş arsalar değil, üzerinde yapı bulunan alanlar da rezerv alan ilan edilebilmektedir.

2. Sürecin İşleyişi

Uygulamada sık görülen hata: Sürecin başlaması için binadaki tüm maliklerin ortak iradesinin şart olduğunun düşünülmesi; güncel düzenlemeye göre tek bir malikin başvurusu, riskli yapı tespiti sürecini başlatmaya yeterlidir. Diğer malikler sürecin başlamasını engelleyemez.

3. Karar Yeter Sayısı: Salt Çoğunluğa Geçiş

4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle, riskli yapılarda toplantı ve karar alma yeter sayısı, önceki 2/3 çoğunluktan salt çoğunluğa (paydaşların hisseleri oranında yarıdan bir fazlası, ‘P+1’) düşürülmüştür. Bu değişiklik, azınlıkta kalan maliklerin süreci uzun süre bloke etmesinin önüne geçmeyi amaçlamaktadır.

Uygulamada sık görülen hata: Binadaki maliklerin, dönüşüme karşı çıkmak için toplantıya hiç katılmamayı bir strateji olarak benimsemesi; toplantıya katılmamak kararın alınmasını engellemez, yalnızca kişiyi ‘karara katılmayan malik’ konumuna düşürerek pay satışı sürecine daha hızlı girmesine yol açar.

4. Karara Katılmayan (Muhalif) Malikin Payı

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan veya toplantıya hiç katılmayan malike bildirim yapılır. Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse, malikin arsa payı şu sırayla değerlendirilir:

• Değer tespiti: SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme kuruluşunca rayiç bedel tespit edilir.
• Diğer paydaşlara açık artırma: pay, önce anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere satılmaya çalışılır.
• Kamu tarafından satın alma: bu satış gerçekleşmezse pay, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili İdare veya TOKİ tarafından rayiç bedeli ödenerek satın alınır.

6306 sayılı Kanun’un 6/9. maddesi uyarınca, bu süreçte tesis edilen idari işlemlere (pay satışına ilişkin başvurunun reddi, bedel tespiti, satışın ilanı gibi) karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir.

Uygulamada sık görülen hata: Muhalif malik konumuna düşüldüğünde, 15 günlük bildirim süresinin veya idari işlemlere karşı 30 günlük dava açma süresinin kaçırılması; bu süreler hak düşürücü nitelikte olup kaçırıldığında pay satışı süreci geri döndürülemez hâle gelir.

Uygulamada sık görülen hata: Pay satışı sürecinde muhalif maliklere gönderilen noter ihtarnamelerinin ve tebliğ şerhlerinin saklanmaması; sürecin usulüne uygun yürütülüp yürütülmediğinin ispatı için bu belgelerin eksiksiz muhafaza edilmesi gerekir, aksi hâlde hem idareye hem yürütülen sürece itiraz zayıflar.

5. Kiracıların Hakları

Kiracılar da kentsel dönüşüm sürecinden doğrudan etkilenir. Riskli yapı olarak tescil edilmiş bir binada kira sözleşmesiyle oturan kiracı, tahliye ve yıkım kararının tebliğinden itibaren belirli bir süre içinde başvurarak kira yardımından yararlanabilir; başvuruda kira sözleşmesi hak sahipliğinin ispatı için yeterlidir. Yardım tutarları Bakanlıkça yıllık olarak güncellenir.

Uygulamada sık görülen hata: Kiracının, kendisinin malik olmadığı için kentsel dönüşüm sürecinde hiçbir hakkı olmadığını düşünmesi; kira sözleşmesiyle dahi kira yardımı başvurusu yapılabildiğinden, bu hakkın süresi içinde kullanılmaması maddi bir kaybı beraberinde getirir.

6. Tapu Kaydı ve Şerhler

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde tapu kaydına riskli yapı şerhi işlenir; yapı, cins tashihiyle arsa vasfına döner. Tescilsiz kalan alanlar önce Hazine adına tescil edilip sonradan devredilebilir. Yapı Kayıt Belgesine (imar barışı) dayalı taşınmazlarda, YKB’nin varlığı kentsel dönüşüm sürecini durdurmaz; imar uygulaması sonucunda yapı ortadan kalktığında YKB de kendiliğinden geçersizleşir.

7. Süreç Yönetiminde Diğer Sık Yapılan Hatalar

• Bina Ortak Karar Protokolü imzalanmadan veya eksik içerikle imzalanarak sürecin başlatılması; protokolün maliklerin haklarını (hisse oranı, teslim koşulları, gecikme halinde yaptırım) net biçimde düzenlemesi ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önler.
• Riskli yapı tespitine karşı idari itiraz süreci tüketilmeden doğrudan adli yargıda dava açılmaya çalışılması; tespitin iptali idari yargının görev alanındadır.
• Müteahhitle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, teslim tarihi, gecikme cezası ve teminat gibi kritik hükümler içermeden imzalanması; bu eksiklikler inşaatın gecikmesi hâlinde malikleri savunmasız bırakabilir.
• Değer tespiti raporuna karşı süresinde itiraz edilmemesi; SPK lisanslı kuruluşça yapılan tespitin gerçek piyasa değerini yansıtmadığı düşünülüyorsa, bu itiraz süresinde ve gerekçeli yapılmalıdır.

Sadak & Partners ile İletişime Geçin

Kentsel dönüşüm süreci, kısa sürelere tabi çok aşamalı bir idari süreçtir; bir aşamadaki gecikme, sonraki tüm adımları etkiler. Riskli yapı tespit raporunuzu, toplantı tutanaklarınızı ve varsa size gönderilen bildirimleri paylaşmanız, dosyanıza özel bir değerlendirme yapılmasını sağlar. Sadak & Partners Law Office gayrimenkul hukuku ekibiyle iletişime geçebilirsiniz.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş niteliği taşımaz. İmar barışı, tapu uyuşmazlıkları ve yabancılara satış gibi diğer taşınmaz hukuku konuları ayrı bir rehberde ele alınmıştır.