Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Düzenlenirken Dikkat Edilecek Hususlar

Kat (arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsasından belirli bir payı yükleniciye (müteahhide) devretmesi, yüklenicinin de karşılığında arsa üzerine inşaat yapıp bağımsız bölümleri teslim etmesi esasına dayanan, uygulamada en sık karşılaşılan inşaat sözleşmelerinden biridir. Hem arsa sahibi hem yüklenici açısından yüksek maddi değer taşıyan bu sözleşmelerde, şekil şartından teminatlara kadar birçok husus titizlikle düzenlenmelidir. Bu rehber; sözleşme hazırlanırken dikkat edilmesi gereken temel noktaları ve uygulamada sık karşılaşılan hataları özetlemektedir.

1. Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi unsurlarını bir arada barındıran karma (çifte tipli) bir sözleşmedir. Taşınmaz vaadi içerdiğinden, TBK m.237 uyarınca resmi yazılı şekil şartına tabidir; sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir.

Şekil şartına uyulmadan (adi yazılı biçimde) yapılan bir sözleşme kural olarak kesin hükümsüzdür. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, yüklenici bu geçersiz sözleşmeye rağmen işe başlamış ve inşaatın büyük bölümünü tamamlamışsa, arsa sahibinin daha sonra yalnızca ‘sözleşme şekle aykırı, geçersiz’ diyerek edimini yerine getirmekten kaçınması dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir.

Uygulamada sık görülen hata: Taraflarca, noter masrafından kaçınmak amacıyla sözleşmenin adi yazılı şekilde imzalanması; bu, sözleşmeyi başlangıçta kesin hükümsüz kılar ve inşaat ilerlemeden önce ortaya çıkan bir uyuşmazlıkta taraflardan biri şekil eksikliğine dayanarak sözleşmeden kolayca kurtulabilir.

2. Tapu Devrinin Zamanlaması

Uygulamada en riskli konulardan biri, arsa payının tapularının hangi aşamada ve ne kadarının yükleniciye devredileceğidir. Tapuların baştan ve tamamen verilmesi hâlinde, yüklenicinin bunları sattıktan sonra inşaatı yarım bırakıp ortadan kaybolması riski doğar; bu durum özellikle ekonomik kriz dönemlerinde sıkça yaşanmaktadır.

• Kademeli tapu devri: inşaat maliyeti ve bağımsız bölümlerin yaklaşık değeri belirlenerek, inşaatın belirli aşamalarında (temel, kaba inşaat, ruhsat gibi) yalnızca bir veya birkaç bağımsız bölümün tapusunun kademeli olarak devredilmesi önerilir.
• Devir zamanı: tapu devri, tarafların anlaşmasına bağlı olarak inşaatın tamamlanmasından önce veya sonra yapılabilir; ancak inşaat tamamlanmadan yapılacak devirlerde teminat mekanizmalarının güçlendirilmesi önemlidir.

Uygulamada sık görülen hata: Sözleşmenin imzalanmasıyla birlikte tüm arsa payı tapularının tek seferde ve koşulsuz olarak yükleniciye devredilmesi; bu durumda inşaat ilerlemezse arsa sahibinin elinde kalan tek güvence, uzun ve maliyetli bir dava süreci olabilir.

3. Teminat Mekanizmaları

Arsa sahibi, yüklenicinin inşaatı sözleşmeye uygun tamamlamasını güvence altına almak için çeşitli teminatlar talep edebilir:

• Teminat ipoteği: yüklenicinin devraldığı arsa payı veya bağımsız bölümler üzerine, arsa sahibi lehine teminat ipoteği tesis edilebilir.
• Teminat mektubu: banka teminat mektubu talep edilerek, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde nakdi bir güvenceye başvurulabilmesi sağlanabilir.
• Cezai şart: inşaatın belirlenen sürede tamamlanmaması veya belirli aşamalara ulaşılamaması hâline özgü, günlük/aylık gecikme cezası maddesi eklenmelidir.

Uygulamada sık görülen hata: Sözleşmede teminat hükümlerinin genel ve belirsiz ifadelerle (‘yüklenici gerekli teminatı verir’ gibi) düzenlenmesi; teminatın türü, tutarı, hangi hâllerde nakde çevrileceği ve süresi somut biçimde belirlenmelidir, aksi hâlde teminat fiilen işlemez hâle gelebilir.

4. Çok Önemli Güncel Gelişme: Üçüncü Kişilerin Tapuya Güveni (2025 İçtihadı Birleştirme Kararı)

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, E.2024/1, K.2025/2 sayılı ve 18.07.2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan kararı, arsa sahipleri açısından dikkatle değerlendirilmesi gereken köklü bir içtihat değişikliği getirmiştir.

Önceki yerleşik uygulamada, arsa sahibinden yükleniciye yapılan tapu devri ‘avans’ niteliğinde kabul edilir; sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili feshi hâlinde, yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin TMK m.1023’teki iyiniyet korumasından yararlanamayacağı kabul edilirdi. 16.05.2025 tarihli kararla bu yaklaşım terk edilmiştir: artık yükleniciden bağımsız bölüm veya arsa payı satın alan ya da bu paylar üzerine ipotek tesis ettiren iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları, sözleşmenin sonradan geçersiz veya feshedilmiş olmasına rağmen korunmaktadır. Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu ispatlanabilirse (örn. yakın akrabalık, düşük bedel, hızlı el değiştirme gibi emarelerle) bu koruma çürütülebilir.

Uygulamada sık görülen hata: Arsa sahibinin, yükleniciye devrettiği tapuların ‘her durumda geri alınabileceği’ güvencesiyle hareket etmesi; güncel içtihat sonrasında, yükleniciden iyiniyetle taşınmaz edinen üçüncü kişilerin kazanımları büyük ölçüde korunduğundan, arsa sahibinin bu riski sözleşme aşamasında teminat, kademeli tapu devri ve sıkı denetim mekanizmalarıyla önceden dengelemesi artık çok daha kritik hâle gelmiştir.

5. Sözleşmenin Sona Ermesi: Fesih mi, Dönme mi?

Yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde arsa sahibinin TBK m.125’teki seçimlik haklardan hangisini kullanacağı, inşaatın geldiği aşamaya göre belirlenir:

• Fesih kriterlerinin önceden belirlenmesi: örneğin inşaat ruhsatı alınmasına rağmen 6 ay boyunca inşaata ara verilmesi gibi somut ve ölçülebilir kriterler, sözleşmede fesih sebebi olarak önceden tanımlanmalıdır.

Uygulamada sık görülen hata: Sözleşmede hangi hâllerin fesih sebebi sayılacağının belirsiz bırakılması; ‘yüklenicinin işi savsaklaması hâlinde fesih’ gibi genel ifadeler, uyuşmazlık çıktığında yorum farklılıklarına ve uzun yargılama süreçlerine yol açar. Somut süre ve aşama kriterleri (örn. ruhsat alımından itibaren X ay içinde temelin atılmaması) tercih edilmelidir.

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, malın değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesi’dir; yetkili mahkeme ise genel kurallara göre taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

7. Süreç Yönetiminde Diğer Sık Yapılan Hatalar

• İmar durumu, kat irtifakı ve yapı ruhsatına ilişkin risklerin sözleşme öncesinde araştırılmaması; imar planı değişikliği veya ruhsat sorunları, projenin tamamını etkileyebilecek gecikmelere yol açabilir.
• İnşaat sürecinin denetimi ve tarafların bu süreçteki bilgilendirme yükümlülüklerinin sözleşmede açıkça düzenlenmemesi; arsa sahibinin inşaatı denetleme ve ilerleme hakkında düzenli rapor alma hakkı sözleşmede yer almalıdır.
• Sözleşme imzalandıktan sonra yapılacak esaslı değişikliklerin de resmi şekle tabi olduğunun gözden kaçırılması; sözlü veya adi yazılı biçimde yapılan sonraki değişiklikler geçersiz kalabilir.
• Yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınması ve kat mülkiyetine geçiş süreçlerinin kim tarafından ve hangi sürede tamamlanacağının sözleşmede belirtilmemesi.

Sadak & Partners ile İletişime Geçin

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem hukuki hem teknik açıdan yüksek riskli işlemlerdir; sözleşme metninin hazırlık aşamasında doğru kurulması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların büyük bölümünü önler. Planladığınız projeye ilişkin bilgileri paylaşmanız, sözleşmenizin dosyanıza özel biçimde hazırlanmasını sağlar. Sadak & Partners Law Office gayrimenkul ve inşaat hukuku ekibiyle iletişime geçebilirsiniz.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş niteliği taşımaz. Kentsel dönüşüm ve tapu uyuşmazlıklarına ilişkin ayrıntılar diğer rehberlerimizde ele alınmıştır.